Desde el año pasado, la tormenta de deuda de Evergrande ha causado ondas en el mercado. Recientemente, ha habido otra noticia impactante en el mercado inmobiliario.
El 27 de mayo, Greenland Group anunció en la Bolsa de Valores de Hong Kong que, para mejorar el flujo de caja y la liquidez del grupo, Greenland Holdings está solicitando a los tenedores del bono de 488 millones de dólares estadounidenses con vencimiento el 25 de junio que acepten las enmiendas y exenciones propuestas. Estas incluyen extender la fecha de vencimiento de los bonos, agregar un derecho de rescate para que el emisor pueda redimir todos o parte de los bonos antes del vencimiento, pagar por adelantado el 10% del principal pendiente en la fecha de vencimiento original y cancelar la cláusula de mantener el estado de cotización de los bonos.
En resumen, Greenland Group anunció que los bonos con vencimiento el 25 de junio por 488 millones de dólares no podrían pagarse a tiempo, y existe el riesgo de incumplimiento. Según los datos del informe anual de 2021 de Greenland, la compañía redujo los pasivos que devengan intereses en 81.200 millones de yuanes ese año, y el saldo de los pasivos que devengan intereses fue de 240.600 millones de yuanes. Los datos existentes muestran que Greenland tiene actualmente 12 bonos en dólares en circulación, con un saldo existente de 3.961 millones de dólares. Además, Greenland tendrá otros cinco bonos en dólares con vencimiento en 2022, con un monto total de pago de deuda de 1.1106 mil millones de dólares.
Greenland, respaldado por activos estatales, es la única empresa estatal entre las 500 principales empresas inmobiliarias que ha anunciado una extensión o incumplimiento de bonos. Hoy en día, hay muchas especulaciones en Internet sobre si Greenland Group se convertirá en la primera empresa inmobiliaria estatal en China en "explotar".
El protagonista de esta tormenta es Greenland, un desarrollador estatal valorado en cientos de miles de millones de dólares. Antes de esto, Greenland nunca había estado entre los 20 primeros en varios rankings de empresas inmobiliarias chinas.
En la mañana del 27 de mayo, Greenland celebró una conferencia telefónica para inversores de renta fija. Zhang Yun, director y CEO de la compañía, asistió a la reunión. En la reunión, la gerencia expresó su pesar y arrepentimiento por la renovación de los bonos con vencimiento el 25 de junio de 2022, con un cupón del 6,75% y 500 millones de dólares.
En este anuncio, Greenland declaró que, dado que su oficina central está ubicada en Shanghái y casi todo su negocio está en China, el reciente aumento en el número de casos confirmados de COVID-19 y los brotes esporádicos de COVID-19 y las medidas de control de la pandemia en Shanghái y otras partes de China han afectado las operaciones, el rendimiento financiero y la liquidez a corto plazo del Grupo. Hasta la fecha de este anuncio, algunos de los proyectos y contratos planificados del Grupo han sido suspendidos desde el cierre de Shanghái, representando aproximadamente el 50%.
El mismo día, se informó que Greenland celebró una conferencia telefónica para inversores de renta fija. La reunión indicó que reduciría los pasivos que devengan intereses y el apalancamiento a través de la tasa de cobro. La tasa de cobro el año pasado fue del 96%, y este año alcanzará el 130%. Además, en otras reuniones, Zhang Yun, director y CEO de Greenland, reveló que Greenland planea vender 200 mil millones en activos en 3 años, de 50 mil millones a 70 mil millones por año, incluyendo propiedades comerciales propias, edificios de oficinas y hoteles.
¿La tormenta de deuda de Greenland se debe realmente a la epidemia de Shanghái? De hecho, la industria inmobiliaria china siempre ha implementado un sistema de gestión especial para la venta de viviendas (preventa). Bajo el sistema de gestión actual, los ingresos por la venta de viviendas por parte de los desarrolladores se depositan en cuentas designadas supervisadas por autoridades gubernamentales, bancos, desarrolladores y otras partes. Por lo tanto, cada vez que se vende una casa, el desarrollador generalmente tarda varios meses o incluso más de un año en retirar y utilizar el pago de la vivienda. Incluso en la era de alta rotación cuando los desarrolladores de primer nivel avanzan a pasos agigantados, básicamente toma más de medio año desde que un inmueble comienza a venderse hasta que se puede pagar por las ventas de viviendas, y el pago prioritario es para la construcción y otros fondos de desarrollo. Tampoco será una prioridad gastar en pagar la deuda de la empresa.
La actual ronda de la epidemia de Shanghái solo ha durado unos 2 meses desde finales de marzo. En otras palabras, aunque Greenland declaró que "la epidemia de Shanghái ha causado el cierre del 50% de las oficinas de ventas de Greenland en todo el país, y las ventas contratadas han caído bruscamente, con una caída interanual del 57% en abril, y también será alta en mayo", esto no constituye una razón por la cual un bono con vencimiento el 25 de junio de 2022 por 500 millones de dólares con un cupón del 6,75% no pudo pagarse a tiempo.
La verdadera razón es que Greenland ha estado sumido en deudas durante mucho tiempo, y la tormenta de deuda llegaría tarde o temprano. ¿Se convertirá en el segundo "Evergrande"? Seguiremos prestando atención.
